FORUM

Jak inwestować w ni...
 

Jak inwestować w nieruchomości?!  

Strona 1 / 5
  RSS

InvestJourney
(@investjourney)
Admin Admin
Dołączył: 5 lat temu
Posty: 2273
04/04/2018 3:09 pm  

Jest to zagadnienie coraz częściej poruszane na wielu portalach. Spróbujmy więc je zgłębić.

Flipy mieszkań, FLIPPING - termin ten pochodzi z amerykańskiego rynku nieruchomości. Transakcja ta jest w pewnym stopniu zbliżona do giełdowej spekulacji ponieważ polega na kupnie nieruchomości po cenie niższej niż rynkowa, a następnie odsprzedaży z zyskiem. Część inwestorów przeprowadza również remont mieszkania, aby jeszcze bardziej podnieść wartość nieruchomości przed sprzedażą.

Cały szkopuł w tym „biznesie” polega na znalezieniu okazji na rynku, jak i jego znajomości. Chodzi o wiedzę dotyczącą cen oraz atrakcyjności poszczególnych dzielnic. Zajęcie to wymaga dużej ilości czasu czasu, jak i odpowiedniej wielkości kapitału.

Flipy są opłacalne. Nie są jednak wolne od ryzyka. Nieruchomości może mieć ukryte „wady”, wymagać dużo większych nakładów na remont niż wcześniej planowano oraz szczególnie na początku, można przeszacować cenę sprzedaży.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem– opcja dla bardziej „pasywnego” inwestora. Polega na zakupie nieruchomości i przystosowaniu jej pod wynajem. Opłacalność tej inwestycji to średnio 5-7% w skali roku. Stopa zwrotu zależy od wielu czynników. Głównym jest koszt zakupu oraz remontu nieruchomości. Jakość wykończenia może mieć wpływ na „bezpieczny” dochód, ponieważ coraz więcej osób zwraca uwagę na standard mieszkania.

Obie formy inwestycji w nieruchomości można finansować na wiele sposobów. Oczywiście najlepszym jest finansowanie z kapitału własnego. Kiedy jednak nie mamy wystarczająco środków, na pomoc przychodzi nam bank. Posiadając zdolność kredytową, można otrzymać kredyt hipoteczny, który umożliwi zakup mieszkania.

Co Wy sądzicie o inwestowaniu w nieruchomości. Macie takie plany? Jakie widzicie przeszkody, lub nieodkryte możliwości na tym rynku?


Cytat
ironmacko
(@ironmacko)
Wyleszczony Użytkownik
Dołączył: 3 lata temu
Posty: 41
05/04/2018 9:15 am  

Kilka moich spostrzeżeń na temat inwestycji w nieruchomości (opisuje etap początkowy tj. od 1 do 3 mieszkań):

- inwestowanie w nieruchomości to przede wszystkim lokata kapitału lub odkładanie na przyszłość (czyt: oszczędzanie). Przy dużym wkładzie, zysk jest mały lub żaden w perspektywie kilku pierwszych lat (przy kapitale własnym jak pisałeś to około 5% przy kredytowaniu często w okolicach 0%)

- początkowa faza inwestycji w mieszkania to kłopoty z najemcami (tj: ich brakiem, płatnościami itp).

- dochodzą nie małe koszty zarządzania nieruchomościami, chyba że sami się tego podejmujemy ale wiąże się to z poświęceniem czasu. 

- ważne jest lokalizacja inwestycji w nieruchomości i piszę tutaj o szerokim spektrum nie tylko skupieni się na dzielnicy ale również mieście czy też kraju. Oczywiście w zależności od lokalizacji wiąże się to z innymi kosztami, potencjalnymi zyskami itp.


OdpowiedzCytat
Michał
(@michal)
Urodzony Inwestor Użytkownik
Dołączył: 3 lata temu
Posty: 261
05/04/2018 9:44 am  

Od dłuższego czasu rozmyślam o rynku nieruchomości, nie myślałem jednak  na poważnie o żadnym pomyśle z tych opisanych powyżej.
Flipping wygląda ciekawie ale można się naciąć, jeśli nie posiada się sporej wiedzy o tym rynku.
Z reguły cena niższa od rynkowej z czegoś wynika, tak samo jak atrakcyjna cena aut sprowadzanych z Niemiec 😉
Trzeba więc wykazać się chłodnym myśleniem, poznać przyczynę tej niższej ceny, umieć ją wycenić i wyliczyć, czy to się opłaci.
Z kolei kupno po cenie rynkowej i remont z podwyższeniem standardu to też ryzyko, bo można nie trafić w gust i aktualne trendy.

Co do kupna na wynajem, to patrzę na to trochę jak objęcie obligacji korporacyjnych. Też wpłaca się sporą kwotę,
żeby co miesiąc czy kwartał dostawać odsetki, nawet roczna stopa się zgadza: 5-7%. Są na rynku nawet developerzy, którzy ofertują sprzedaż
mieszkań z opcją wynajmu z usługą zarządzania wynajmem.

W obu tych przypadkach po kilkunastu latach uzbieramy z odsetek 100% wpłaconego kapitału, różnica jest jednak taka, że o ile w przypadku obligacji po tym czasie dostaniemy też wpłacony kapitał w postaci żywej gotówki
(o ile nasz emitent wcześniej nie zbankrutuje), o tyle w tym drugim przypadku "dostaniemy" kilkunastoletnie mieszkanie do remontu 😉

Dodatkowo problem z wartością mieszkania jest taki, że zależy ona też od czynników, na które nie mamy do konca wpływu:
np. hałaśliwi sąsiedzi mogą spowodować, że nikt nie będzie chciał u nas mieszkać.

Oprócz tych opisanych przez Was widzę jeszcze inne ciekawe możliwości:

Zakup ziemi - ten pomysł przemawia do mnie o tyle, że mieszkań przybywa a ziemi - siłą rzeczy - ubywa. Jak czegoś jest coraz mniej, to to coś drożeje.
Jeśli uda się nam trafnie wytypować przyszłą tzw. 'sypialnię' dużego miasta w odległości 10-15 km od jego centrum, to da się nieźle zarobić.

Developerka - czyli zakup ziemi i jej szybsze zmonetyzowanie, zamiast czekać 5 czy 10 lat na 100% zwrotu z inwestycji, budujemy bliźniak
lub szeregowiec i zarabiamy 400% po 3 latach. Oczywiście to już jest inwestycja wymagająca sporego kapitału, ale da się zbudować bliźniaka w cenie mieszkania w centrum dużego miasta.

Ten ostani pomysł wymaga też dużo więcej wysiłku. Trzeba znaleźć i pilnować ekipę budowlaną, budowa domu będzie trwała rok i jeśli nie będziemy jej codziennie pilnowali to szybko nas okradną. Stopa zwrotu będzie jednak tu zdecydowanie najwyższa.

Pozdrawiam.


OdpowiedzCytat
wolny
(@wolny)
Lecący w kosmos Użytkownik
Dołączył: 3 lata temu
Posty: 753
05/04/2018 10:05 am  

Jest jeszcze ciekawa opcja, ktora w tym roku otrzymalem, czyli hotele na mazurach albo w moim konkretnym przypadku nad morzem. Kupuje sie w pelni wyposazony pokoj w hotelu a zarzadca gwarantuje nam okolo 7% zysku z wynajmu rocznie, niezaleznie od ilosci gosci. Do tego oczywiscie mamy prawo skorzystac okolo 2 tyg ze swojego pokoju rocznie (oczywiscie poza wysokim sezonem). Wydaje sie ta dobra alternatywa dla mieszkan, gdzie nie musimy martwic sie o najemcow.


OdpowiedzCytat
ironmacko
(@ironmacko)
Wyleszczony Użytkownik
Dołączył: 3 lata temu
Posty: 41
05/04/2018 1:09 pm  

No to rozwinęliście worek... 

Jednak trochę systematyki by się przydało:

  1. Grunty (jak dla mnie kompletnie oddzielny temat, inwestycje z potencjalnym dużym zyskiem ale jednak w długiej perspektywie 10-15 lat
  2. Nieruchomości pod  
    • wynajem długoterminowy
    • krótkoterminowy
    • współdzielony (wszystkie hotele, ośrodki itp)
  3. Deweloperka (kolejny oddzielny temat i nie chciałbym się rozpisywać ale wymagający sporej wiedzy i finansów.

 

I tutaj dochodzimy do jeszcze jednej ważnej kwestii: forum to czy inne skupia bardzo różnorodne środowisko pod względem wiedzy i środków. Dlatego warto pisać też o rzeczach realnych dla poszczególnych osób. Budowa osiedli to są finanse na poziomie 40mln +, Domy bliźniaki to 1-2mln, kupno pod wynajem to środki własne w wysokości od 150tys do 1mln, lub posiłkując się kredytem to zdolność miesięczna na poziomie 1000zł +. 

Warto te rzeczy rozgraniczać. Ja z racji wykształcenia i pewnych małych inwestycji w nieruchomości staram się trzeźwo oceniać swoje możliwości. 

Co do współdzielenia uważam to za inwestycje dla ludzi potrzebujących szybkiej lokalizacji kapitału z jak najmniejszą ilością zmartwień. Będący na miejscu zarządca, dba o wynajem i za to dostaje pieniądze, inwestor zbiera tylko profity.

 

 


OdpowiedzCytat
Michał
(@michal)
Urodzony Inwestor Użytkownik
Dołączył: 3 lata temu
Posty: 261
05/04/2018 2:07 pm  

@ironmacko bardzo fajne podsumowanie.

Budowa osiedla to z pewnością nie na naszą kieszeń 😉 jednak z tym milionem na budowę bliźniaka to nie do końca się zgodzę, w miejscowości w której mieszkam (10 km od miasta wojewódzkiego) są do kupienia - i faktycznie schodzą - połówki bliźniaków za 320 tys zł, zakładam że ich wybudowanie kosztowało <200 czyli max 400 za cały budynek, a więc tyle ile większe mieszkanie.

 

Podrzucę jeszcze jeden aspekt dotyczący bezpiecznej - wydawałoby się - formy zarabiania czyli wynajmu mieszkań:  https://www.bankier.pl/wiadomosc/Dziecko-smiertelnie-porazone-pradem-w-wynajetym-mieszkaniu-oskarzony-wlasciciel-4097216.html

 

A nawiązując do współdzielenia to mam 2 uwagi:

- nie do końca ufałbym managerowi z drugiego końca Polski wynajmującemu mój pokój w hotelu nad morzem, mimo wszystko trzeba trzymać rękę na pulsie.

- stara zasada mówi: chcesz zarobić? pomiń pośredników. Taki manager za darmo nie pracuje, więc uszczupla dochody z naszego kapitału.


ironmacko polubić
OdpowiedzCytat
ironmacko
(@ironmacko)
Wyleszczony Użytkownik
Dołączył: 3 lata temu
Posty: 41
05/04/2018 2:58 pm  

Michał dziękuje...

Co do podanych kwot i Twojej dyskusji z nimi: nie napisałem tego w moim poście, ale kolejną ważną zmienną jest lokalizacja, która ma wpływ na cenę działki pod budowę oraz koszt ekipy budowlanej. W zależności od regionu jest możliwe budowanie za mniejsze lub większe pieniądze. 

Pozwolisz jednak że "broniąc" moich zakresów napisze tak: mając na wybudowanie jednego/dwóch bliźniaków lepiej kupić 2-3 mieszkania. Dlatego podana kwota to 1-2mln bo ja bym rozważał budowę więcej niż 2... oczywiście można etapami ale działka powinna umożliwić budowę kolejnych, a ona kosztuje. 

Co do współdzielenia ja też jestem ostrożny w tego typu inwestycjach, ale z drugą tezą że przy inwestycjach w nieruchomości należy pominąć pośredników i managerów się nie zgadzam. Nie chcę się rozpisywać jeśli ktoś będzie zainteresowany to chętnie podzielę się wiedzą ale to Admin musi podzielić temat nieruchomości na działy, inaczej posty w tym wątku będą olbrzymie i będą dotyczyły bardzo wielu różnych wg. mnie rodzajów inwestycji ogólnie wpisujących się tylko w dział nieruchomości.  

 

 


OdpowiedzCytat
InvestJourney
(@investjourney)
Admin Admin
Dołączył: 5 lat temu
Posty: 2273
05/04/2018 3:50 pm  

@ironmacko 
Jasne, że jest to w wielu przypadkach lokata kapitału. Zysk z wynajmu może być bliski nawet 0%. A co jeśli po kilku latach, chcąc sprzedać mieszkanie natrafimy na nadwyżkę podaży nad popytem? Istnieje ryzyko, że sprzedaż nastąpi po cenie niższej niż cena zakupu.

Patrząc na to jednak z innej strony, znając również rynek nieruchomości, istnieje możliwość wygenerowani nawet ok. 10% zysku i więcej. Wszystko zależy od układu mieszkania i uzyskania większej ilości pokoi, niż było to pierwotnie. Tak jak też zauważyłeś, w dużej mierze o sukcesie decyduje lokalizacja. Miasta studenckie (pozdrawiam Lublin :)) są najlepszym miejscem do tego typu inwestycji. Biznes za granicą wymaga już uruchomienia dodatkowego wsparcia w postaci pomocy np. lokalnego biura pośrednictwa. Myśląc o tej opcji, prywatnie rozważałbym miejsca atrakcyjne turystycznie i tzw. booking. 

@Michał
Flipy zdecydowanie wymagają dużej wiedzy inwestora. Zarówno w zakresie znajomości rynku, jak i możliwości jakie oferuje dane mieszkanie. To co dla jednych może wydać się mało atrakcyjne, dla drugiej osoby będzie okazją do wygenerowania większego dochodu. 

Porównując mieszkanie do obligacji, to nieruchomość teoretycznie zawsze sprzedaż, natomiast tak jak wspomniałeś w przypadku obligacji istnieje ryzyko bankructwa emitenta. Wtedy odzyskanie kapitału nie jest takie proste. 

Zostać deweloperem to już inny etap inwestycji. Wymaga sporego doświadczenia i odpowiedniego zespołu, architekt, ekipa budowlana itp. Jest to osiągalne, ale wymaga czasu i kapitału. Kapitał można pozyskać od inwestorów, wiele osób poszukuje różnych alternatyw lokowania kapitału. 

Padł temat pokoi hotelowych. Jest to coraz bardziej popularne i rzeczywiście w większości przypadków spotkałem się z zyskiem ok. 7% w skali roku. Ostatnio natomiast coraz więcej mówi się o pokojach (mieszkaniach) na doby. Może to generować spory dochód, ale wymaga również dużej ilości czasu, którą musimy poświecić na obsługę nieruchomości. 

OK, więc w swoich planach nie rozważacie inwestycji w nieruchomości, czy jeszcze nie przekonaliście się na tyle, aby móc określić tą najlepszą dla Was?


OdpowiedzCytat
wolny
(@wolny)
Lecący w kosmos Użytkownik
Dołączył: 3 lata temu
Posty: 753
05/04/2018 4:59 pm  

Ja nie tyle nie przekonalem sie bo mialem juz konkretne papiery na stole- co jeszcze stwierdzilem ze to nie czas dla mnie. Musze zbudowac wieksza poduszke kapitalu i po prostu skupiam sie na gieldzie (uwazam ze tutaj nieporownywalnie wiecej zarobie). Za 2-3 lata mam zamiar zainwestowac w taki pokoj w hotelu albo mieszkanie w cieplym kraju pod wynajem typu Hiszpania, Bulgaria. Myslalem tez nad mieszkaniem w miescie i wynajem na dni ale nie mam tyle czasu.


OdpowiedzCytat
ironmacko
(@ironmacko)
Wyleszczony Użytkownik
Dołączył: 3 lata temu
Posty: 41
06/04/2018 8:50 am  
[...]

OK, więc w swoich planach nie rozważacie inwestycji w nieruchomości, czy jeszcze nie przekonaliście się na tyle, aby móc określić tą najlepszą dla Was?

Jak pisałem wcześniej, nie tylko rozważamy ale nawet inwestujemy w nieruchomości... i zgodnie z wcześniejszym moim postem dla zainteresowanych służę pomocą


OdpowiedzCytat
InvestJourney
(@investjourney)
Admin Admin
Dołączył: 5 lat temu
Posty: 2273
07/04/2018 9:41 am  

@ironmacko możesz coś więcej powiedzieć o Twojej pomocy. Powiedz mniej więcej w jaki sposób inwestujesz oraz w jakim zakresie możesz pomóc nam, czytelnikom 🙂


OdpowiedzCytat
InvestJourney
(@investjourney)
Admin Admin
Dołączył: 5 lat temu
Posty: 2273
07/04/2018 5:48 pm  

To może ja się wypowiem w swoim imieniu (Kamil). 

Poruszyliście temat tzw. Condohoteli (pokój na wynajem w hotelu w miejscowościach turystycznych). Macie może jakieś doświadczenia w tym temacie? Prawdę mówiąc ja sam bym w to nie wszedł. Wydaje mi się to strasznie ryzykowne. Poza tym to chyba nie jest tak jak pisze @wolny, że kasa jest niezależnie od obłożenia lokalu? Ja słyszałem, że musi być utrzymany pewien poziom. Inna sprawa, że słyszałem, że na tych nieruchomościach niezłe "wałki" potrafią odchodzić i ludzie potracili na tym sporo kasy. Poza tym to na co już zwróciliście uwagę - inwestycja na odległość i powierzenie zarządzania obcym osobom. Nie zgłębiałem aż tak tematu, więc moje obawy i powyższe stwierdzenia mogą być bezpodstawne, ale może macie jakieś swoje doświadczenia, bądź przemyślenia?

I jeszcze jedno. Temat baaaardzo trudny, ale jednocześnie bardzo ciekawy. Macie może jakieś swoje prognozy co do dalszych wzrostów/cen nieruchomości? Osobiście od 2 lat spodziewam się spadków, ale do tej pory nic takiego nie ma miejsca 😀 Jest zupełnie odwrotnie - ceny idą w górę, a teraz jeszcze widzę spore problemy mają firmy budowlane ze znalezieniem rąk do pracy, drożeją materiały i deweloperzy potrafią w ostatniej chwili mocno podnieść cenę z metra. To samo jest bardzo widoczne na szczeblu gminnym, gdzie ceny w przetargach potrafią być o 50% wyższe niż w kosztorysach. Czy myślicie, że w najbliższych latach możliwe są spadki? Czy potrzebne są do tego podwyżki stóp procentowych?


OdpowiedzCytat
ironmacko
(@ironmacko)
Wyleszczony Użytkownik
Dołączył: 3 lata temu
Posty: 41
09/04/2018 9:48 am  
Wysłany przez: InvestJourney [...]

 

I jeszcze jedno. Temat baaaardzo trudny, ale jednocześnie bardzo ciekawy. Macie może jakieś swoje prognozy co do dalszych wzrostów/cen nieruchomości? Osobiście od 2 lat spodziewam się spadków, ale do tej pory nic takiego nie ma miejsca 😀 Jest zupełnie odwrotnie - ceny idą w górę, a teraz jeszcze widzę spore problemy mają firmy budowlane ze znalezieniem rąk do pracy, drożeją materiały i deweloperzy potrafią w ostatniej chwili mocno podnieść cenę z metra. To samo jest bardzo widoczne na szczeblu gminnym, gdzie ceny w przetargach potrafią być o 50% wyższe niż w kosztorysach. Czy myślicie, że w najbliższych latach możliwe są spadki? Czy potrzebne są do tego podwyżki stóp procentowych?

Kolejny temat rzeka... ale proponował bym analizę rozpocząć od prześledzenia losów cen nieruchomości na przykładzie lat 2006-2010. Jak wiemy do roku 2008 ceny nieruchomości rosły bardzo dynamicznie. Ilość deweloperów zwiększała się z miesiąca na miesiąc, a deweloperem stawał się prawie każdy kto miał gotówkę... i nagle nastąpił krach budowlany, a niedokończone inwestycje straszą do dzisiaj. Jednak co do samych cen, sytuacja nie była tak dramatyczna i nie była skorelowana z cenami materiałów, które często spadły o 40%. Jednym odczuwalnym efektem na rynku nieruchomości w kolejnych latach był duży wybór mieszkań, czego nie było wcześniej. 

Obserwując rynek nieruchomości pozostaje zadać sobie pytanie jak daleko jesteśmy od przysłowiowego 2008, czy mamy do niego jeszcze rok, dwa? Osobiście obstawiałbym na środek roku 2006, czyli jeszcze przez 2 lata będziemy świadkami "Polski w budowie", a potem korekta 20%. 

Tutaj dochodzimy do kolejnego punktu wyceny nieruchomości. Pierwsze i najważniejsze to okres jakiego dotyczy wycena. Wg. mnie nieruchomości są aktywami bardzo długo terminowymi (zakres 10-30lat) i tylko w tych zakresach warto brać się za rzetelną analizę. Ja do swoich rozważań przyrównuje rynek brytyjski, w latach 1970-2000.

Czyli reasumując moje wywody: ceny nieruchomości w Polsce w ciągu 5 lat zaliczą korektę w zakresie 10-30%, na przestrzeni 20 lat, ceny mieszkań wzrosną 2 - krotnie...  (ciekawe ile osób się zakrztusiło 😉 )


OdpowiedzCytat
ironmacko
(@ironmacko)
Wyleszczony Użytkownik
Dołączył: 3 lata temu
Posty: 41
09/04/2018 9:57 am  
Wysłany przez: InvestJourney

@ironmacko możesz coś więcej powiedzieć o Twojej pomocy. Powiedz mniej więcej w jaki sposób inwestujesz oraz w jakim zakresie możesz pomóc nam, czytelnikom 🙂

Inwestuje w mieszkania na wynajem, jestem małym inwestorem, który przygodę z nieruchomościami zaczął przypadkowo przez nie sprzedawanie mieszkań w których wcześniej mieszkałem.

Na ten moment akumuluje środki na zakup kolejnych mieszkań w innych lokalizacjach, czekam jednak na korektę rynku, która jak pisałem wyżej nastąpi wg mnie w ciągu 2 lat.

Z racji wykształcenia i pracy jestem w stanie zweryfikować siły na zamiary. (Koszty budowy, wyceny, stawki podawane do biznesplanów często są trudne do zweryfikowania przez osoby nie znające realiów rynku budowlanego, a chęć zysków z deweloperki kusi wielu niedoświadczonych inwestorów...  


OdpowiedzCytat
InvestJourney
(@investjourney)
Admin Admin
Dołączył: 5 lat temu
Posty: 2273
11/04/2018 4:30 pm  

@ironmacko mocna prognoza, 2 krotny wzrost cen nieruchomości na przestrzeni 20 lat 🙂 Czy takie wnioski płyną właśnie z analizy rynku brytyjskiego? Dlaczego tu szukasz podobieństwa? 

hmmm mam wrażenie, że znów jesteśmy na etapie, w którym codziennie przybywa deweloperów. Poruszam (Michał) się na tym rynku i znam osoby, które zrobiły kilka filpów, a potem zostają "deweloperami". Tak o sobie mówią, a ich płynność finansowa, wiedza i doświadczenie pozostawia wiele do życzenia. Dlatego, przypomina to trochę bańkę, która w pewnym momencie pęknie i zostaną tylko najsilniejsi. To mogłoby wpisać się w Twój scenariusz, który zakłada spadek cen za około 2 lata. 


OdpowiedzCytat
Strona 1 / 5
Share: